租入固定资产五大税会问题集合

　　一、租入的固定资产进项税额能否抵扣？
　　财政部、税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知（财税〔2017〕90号）一、自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。
　　二、租入房屋进行装修取得的进项税额是否要比照不动产的规定进行分期抵扣进项税额？
　　根据《税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》（税务总局公告2016年第15号）第二条的规定，增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
　　取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。
　　纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。
　　房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
　　第三条规定，纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。
　　不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。
　　上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
　　因此，租入房屋的装修费用不属于政策规定不动产进项税额分期抵扣的情况，不需要分期抵扣。（总局1236解答发布时间：2017年06月30日）
　　三、租入的固定资产企业所得税如何税前列支？
　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
　　第四十七条企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：
　　(一)以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；
　　(二)以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。
　　四、租入固定资产的会计处理？
　　融资租入固定资产的会计处理：
　　1、企业在租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值（含增值税）与更低租赁付款额现值两者中较低者，加上在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的、可直接归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，减去可抵扣的增值说后余额作为租入资产的入账价值，借记：“固定资产——融资租入固定资产”账户；按更低租赁付款额，贷记：“长期应付款”账户；按发生的初始直接费用，贷记：“银行存款”等账户；按其差额，借记：“未确认融资费用”账户。
　　2、每期支付租赁费用时，借记：“长期应付款”账户，贷记：“银行存款”账户。如果支付的租金中包含履约成本，按履约成本，借记：“制造费用”、“管理费用”等账户。
　　3、每期采用实际利率法分摊未确认融资费用时，按当期应分摊的未确认融资费用金额，错记：“财务费用”账户，贷记：“未确认融资费用”账户。
　　经营租入固定资产的会计处理
　　对以经营租赁方式租入的固定资产核算时应注意的问题
　　（1）以经营租赁方式租入的固定资产不属企业的财产，不能作为自有固定资产核算，而仅通过设置“租入固定资产备查簿”进行登记。
　　（2）如果企业在租赁期间（一年以上）对租入固定资产进行大修理和进行改良工程，其支出应列入“长期待摊费用”，然后在其受益期内分期摊销。
　　五、租入房产的房产税处理？
　　如果是无租金使用房产，根据《财政部、税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税〔2009〕128号无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
　　如果是收租金出租房产，房产税的纳税义务人是征税范围内房屋产权所有人，按照租金的12%由所有权人缴纳房产税。
　　如果实施租赁期含有免租期的，根据《财政部税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)的规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

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